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打黑彩有什仏办法,没有大型购物中心 农林下路商圈的生存法则在哪里?

2020-01-11 13:18:49   人气:400

打黑彩有什仏办法,没有大型购物中心 农林下路商圈的生存法则在哪里?

打黑彩有什仏办法,聚焦广州商业发展

广州“旧东山区”商业圈调研系列报告(二)

老广州人一定听说过“如果你有钱住在西关,你就有权住在东山”。在过去,广州的东山大多居住在高级官员和大人物中,被称为东山大师。从农林下路开始,一直穿过东山口到系前。可以说,它是广州老东山区的核心,也是农林夏路商圈所在地。

这里交通便利,附近居民消费水平相对较高。但有趣的是,这个商业圈由百货商店和街头商店主导,没有大型购物中心。多年来,看似不冷不热的商界一直是,现在的情况是什么,它的生存原则是什么?

现状:三大百货商店撑起一片天空

农林夏露商圈,真的安静了很久。最新的大新闻是在2012年。当时,仅经营一年多的广州民营百货公司“梅冬百货”宣告结束,当地百货公司领导白光百货接手,正式进入农林夏路商圈。近日,来自杜南的记者走访了商业区,在第一站来到了白光百货东山店。白光东山店的营业面积为3.6万平方米。负楼层是王勇超市。一楼到五楼由百货公司主导。除了百货商店之外,六楼与电子超市的形式相匹配。七楼是餐饮。此外,三楼还增加了儿童和餐饮业务。

白光百货公司东山店对面是王府井百货公司。王府井百货集团是首家为外部发展实施百货连锁经营的商店。它于1996年7月5日开业。店铺占地面积3万平方米,主要经营中高档国际知名品牌和高品质国内品牌服装。

记者走访发现,除超市外,购物中心一楼主要是化妆品和黄金珠宝品牌。值得注意的是,与往年相比,该店推出了“数字精品格式”——迷你米线店和Dyson等。在这层。此外,商店位于大门附近,非常显眼,从而增强了整个楼层的时尚感。二楼高于鞋、帽、包和保健品的原有品牌,增加了咖啡休闲形式。服装品牌主要位于三至六楼,七楼有多种形式,涉及家用电器、美容院、餐饮甚至培训机构。可以看出,与以前相比,整个购物中心有很多形式。

沿着通往东山口的农林下路,你还可以看到一个商业规模小、总建筑面积只有7000平方米的小型商业综合体——“东山汇”。地上有六层,一层有许多银行。二楼、四楼和五楼以教育形式为主,设有里斯英语(Reese subject English)和硕士教育,六楼有医疗形式。

东山口地铁是一座现代化的城市,是一个地下一层、地上六层的商业实体。记者看到,该商场规模相对较小。负一楼与地铁相连,并设有轻型餐饮和一些服装检查店。一楼是万宁,有肯德基、星巴克和地铁等。由于每层面积不大,所以落户的品牌数量也不是很大。更特别的是三楼引入了李梅健,四楼引入了电影院,五楼引入了百越餐厅的鹅肝专卖店,六楼引入了学习和思考的教育形式。

东山百货公司是你来百货公司时这里唯一的一家。其前身是1948年朱南英等人在永汉路(现北京路)创办的美华百货。1983年,东山百货公司在原址上新建了一栋大楼,并将其更名为现在的名称。杜南记者参观并看到,购物中心一楼主要是化妆品、滋补品、酒类和烟草制品。食品和日用品超市位于二楼。第三至第五层是服装和黄金制品,第六层是鞋类和家居用品,第七层是家用电器。

分析:基本生活设施是商业圈的主要形式

CBRE广州咨询公司顾问、商务部贸易服务部主任周华政在接受杜南记者采访时表示,农林夏路商业区是在特定的条件和背景下发展起来的。“一是地理位置。农林下路是许多公交枢纽的所在地,也是广州东西交通换乘的重要节点。此外,地铁东山口站是交通流量大的交通枢纽。第二是人与人之间的和谐。农林下路附近的居民消费水平较高,消费需求较强。”

高力国际咨询服务华南区执行董事陈厚乔表示,越秀区一直是广州的行政和教育中心。有大量的公务员、教师和家庭暂时搬到农林路和洞口为他们的孩子学习。他们需要更多的日常生活支持。“还有老城区的居民,相对年龄结构较大,时尚消费需求不强。同时,这个商业圈不是商务办公室的聚集区。随着cbd向东移动,年轻白领不多了。因此,整个商业圈是基本生活设施的主要形式。”

第一太平戴维斯广州店总监张陈豪表示,农林夏路的商圈受到城市发展进程的关系的限制。商业地产形式主要是零散的销售、街头商店和百货公司,缺乏统一的规划和管理,如果没有全面的城市更新政策,这种情况在短期内不会改变。“老城区的交通、停车和房产老化问题对其他城区的消费群体和年轻人缺乏相对吸引力,因此商业圈的主要客户主要是周边地区的传统居民,这类客户的年龄水平将相对较大。因此,商界一些传统餐馆的生意仍然表现良好,这也代表了广州老年消费群体的传统消费习惯。”

采访:杜南记者易小霞实习生邹建义和张裴炎

照片:南方都市报记者周培文

专家建议

关键在于探索该地区的文化特色和独特资源。

CBRE广州咨询公司顾问、商务部贸易服务司司长周华政表示,随着广州的发展,农林优势实际上正在逐渐减弱。“地铁轨道交通形成了一个网络,向农林下路的交通转移带来的交通量减少,从而削弱了对其他地区消费者的吸引力。与此同时,高端消费者已经形成了在购物中心消费的习惯,高端消费已经流向天河路商圈。”

他建议,既然农林夏路商圈的商业形式以百货商店和商业街为主,这与以购物中心为主的商圈不同,在购物环境和业态组合上没有优势,那么我们可以考虑突破原有的商业模式,从新零售和新媒体的角度探索农林夏路地区的文化特色和独特资源。“附近新合浦历史文化区的崛起是一个值得借鉴的案例。在充分发掘历史建筑的文化价值后,它已成为吸引年轻人的热门商业圈。事实上,农林路附近也有类似的资源,如宋子文故居和文化交流中心。”

高力国际咨询服务华南区执行董事陈厚乔表示,近年来,该商业区的人口结构变化不大,新增供应很少,不会带来新的项目影响。他建议我们可以继续挖掘周边居民的具体需求,关注商业圈的优势资源。“例如,教育、文化、饮食、专题业务建设、新业务。例如,在建设新的零售应用网站,如超级品种和盒马新鲜生活,人口和生活氛围是最不可或缺的农林夏路商业圈。”

第一太平戴维斯广州店总监张陈豪表示,如果不可能从旧城更新这样大面积的改造方向入手,就必须从目前的物业管理和经营权入手。“通过研究如何将旧店铺和零散店铺的规划、招商和管理统一起来,并将商业地产移交给具有招商和管理运营经验和声誉的团队,可以提高商业形象和品牌品位。”他举例说,广东天地和珠江新城盛兴路两个社区商业项目的形象差异在于,由于规划、招商和管理的重要性,它们已经成为两个完全不同的代表。

个案分析

商界的生存原则是着眼于眼前的需求。

与其他商业圈不同,农林夏路至宿迁路一带的商业氛围主要由三家百货公司支撑:广州王府井百货、白光百货东山店和东山百货。在商界呆了这么多年后,他们的生存原则是什么?

白光东山店:增加多元格式

白光东山店经理冯凯表示,该店周边人口密集,目标消费人群相对稳定。内环居民主要由五大群体消费,包括省委宿舍、军区常住人口、白领、医生和知名企业员工。它是一个基于社区的商业中心,结合了百货商店柜台和租赁形式。

“商店附近有几个住宅区,如军事物流、裕东何复、金城花园、东风广场和东山雅竹。这个居住群体中的大多数居民都是高收入、高质量的人。还有大量的办公楼,如新宇大厦、电信大厦、宜兴大厦、广发银行大厦、南方铁路大厦和20多座大型办公楼。以及5所市级以上大型医院、2所大学、6所高中、10多所小学、2家报社、2家省级机关和2家省级企业。这里有3个大型的省市企业宿舍,形成了该地区的常住居民。”据冯凯介绍,目前该店80%的消费以女性为主,大部分顾客都是成熟消费者。根据商圈的特点,东山商场近年来一直在深化“社区型商业中心”。在品牌管理方面,有几家女装专柜每年销售近500万元。

与购物中心相比,百货商店最大的弱点是它们的单一形式。因此,商场相继推出餐饮等多元形式,如老班长、四季京味、可可奶茶、马可先生等。、英孚、金宝贝等儿童教育机构、金鸡寮健身中心、8008八佰伴、香曼等美容美发场所,实现与附近商业项目进一步错位的发展理念。

目前,白光百货东山店已转型为多元社区综合综合体,脱离周边传统百货模式,打造高档社区商业中心。增加社区支持、娱乐和消费体验元素的比例,丰富店铺的商品结构;通过“一店一策”,我们可以准确把握社区客户的需求,在服务和营销方式上更好地适应农林商业圈的发展。

冯凯认为,农林夏路商圈周围的成熟家庭人口密集,消费能力高,一直缺乏有特色的大型商业网点来推动商圈升级,挖掘潜力很大。

东山百货:面向35岁以上的顾客

广州东巴业务部经理戴崇业在杜南告诉记者,东巴的主要客户群在35岁至55岁之间。当然,年龄小于55岁的客人也有。“但我们主要针对35-55岁年龄段的客户需求,这是我们努力的方向。”

这显然不同于其他针对年轻人的商业机构的定位。“这个客户群其实很有特色。他们不是弱势消费者,在过去的一两年里,他们也开始追求品牌和质量,而不是仅仅关注价格。”戴崇野直言,老东山区的居民经济相对富裕。“我们在花帝湾也有分公司。这种比较非常明显。另一边相对较弱。”因此,他们仍然对这个商业圈非常乐观。

所以他们的生存法则是挥舞三把斧头。“第一是质量,如果质量不好,另一个就是空的。质量过关,加上我们优越的价格和优质的服务,如果我们做得好,达到一定的水平,我们就能生存。如果我们做得更好,我们可以生活得更舒适。”

东巴的服务极其细致。“例如,服装销售人员会记住顾客的爱好、年龄,或者建立微信链接,成为朋友圈中的朋友。如果有任何新产品和促销活动,他们可以立即通知客户。没有这样的服务,我们的业务就不大,种类也很难扩展。”无论是销售人员,还是商场的值班经理和主管,当他们看到年长的顾客购物时,他们都会放下工作,帮助顾客送货上门。戴崇野本人曾经帮助老顾客把电风扇带回家。

从东巴的主要经营类别可以看出这一地区的消费特点。据报道,东巴的服装、超市、家电和黄金业务是该店整体运营中最好的。“对于前三种类型的企业,我们可以看到,我们是一家大型社区百货公司,能够满足附近居民的日常需求,即眼前的需求。”值得一提的是,东巴的黄金业务在全市商业领域是众所周知的。它的影响和辐射已经超出了社区百货店的范围,可以走出广州到顺德南海甚至更远。“我们的黄金业务不会比天河的弱,甚至会显示出更大的购买力。”年初至7月28日,东白黄金销售(包括投资黄金和装饰黄金)同比增长6.3%。尤其是今年年中促销,在为期3天的活动期间,东山总公司和花地湾店的珠宝销售额同比增长17%。自第二季度以来,最大客户的单价高达75150元。

在过去的几年里,购物中心一直在升级,比如外墙的翻新,电梯和空调的翻新。

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